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La vivienda como vehículo de inversión

Estos días aparece recurrentemente en la prensa económica, y no económica, una referencia constante a plantear la vivienda como un vehículo idóneo para la inversión. Nada de depósitos, que dan una rentabilidad negativa, nada de Bolsa que está muy inflada, nada de bonos, que están en una situación incierta con las QE. Lo que ahora se lleva es la inversión inmobiliaria.

Bueno, hace más de 5 años, en este blog, hicimos varias entradas, que figuran al pie, sobre la inversión inmobiliaria como posible salida al stock de vivienda. En aquellos momentos, en los años de hierro de la crisis, sonaba a absurdo. ¿Para qué comprar un activo que estaba en caída libre?

Ya entonces hacíamos la consideración de por qué el precio de la vivienda, con la crisis, había cambiado en su consideración, y pasaba por valorar su rentabilidad como activo. Bueno, quien nos hizo caso entonces hoy estará satisfecho.

Pero cuando ahora se habla del tema, lamentablemente se echan “las campanas al vuelo”, y volvemos a sentir aquellos estilos de recomendación de compra que creíamos olvidados. Y se habla con facilidad de rentabilidades del 9% y del 10%. Así que vamos a hacer algunas consideraciones.

1.- Los beneficios de una inversión en inmobiliario, en el caso de las personas físicas, solo tributan por el 50% de los ingresos netos. Y eso es interesante. Pero cuidado que, si se canalizan estos ingresos a través de una sociedad, esa reducción no existe. Y esta reducción puede ser eliminada en cualquier momento, por “motivos económicos”.

2.- Cuidado con las rentas de alquiler, porque son brutas. De ahí se debe deducir entre otros el IBI, los gastos de comunidad, las derramas, los seguros y los gastos de administración, si se confía a un API la gestión. Cierto que se puede repercutir en el alquiler ciertos gastos, pero en todo caso se debe pensar en rentas netas, no brutas. Y la diferencia fácilmente puede ser del 10%-15%

3.- Nunca se debe contar que el piso se tendrá alquilado siempre. Los inquilinos entran y salen. Y puede haber momentos en que la renta sea 0. Y aunque el contrato sea a 3 años y haya penalizaciones ¿Quién se pone a litigar para recuperar esos alquileres? A priori parece fácil, pero en el día a día, con el inquilino que se va, suele aplicarse el principio de “ a enemigo que huye, puente de plata”

4.- Hay “gastos ocultos”, que a veces se olvidan, como son las inversiones periódicas en mantenimiento, aunque sea solo la pintura cada vez que hay cambio de inquilino, o el calentador que se estropea o la ventana que no cierra. Por lo tanto, menos renta neta.

5.- Hay un riesgo de ingreso, porque el inquilino puede dejar de pagar. La lentitud de la justicia en los casos de pretender un desahucio, que puede ir desde 6 a 12 o 18 meses, plantea un riesgo evidente. Y atención al riesgo asociado a un alquiler donde el inquilino, que no paga, plantee un riesgo social que haga que ese desalojo sea aún más difícil.

6.- Las altas rentabilidades que se publican incorporan la idea de revalorización constante ¿Les suena aquello de que la vivienda siempre sube? Además, se aplica un factor, el 5 %, que es el que hace varios años comentábamos en nuestra entrada sobre “La reversión a la tendencia

7.- No hay que olvidar que la vivienda es un bien altamente ilíquido. Por lo tanto, ha de tener en las carteras el peso adecuado y plantearla con una visión a largo plazo.

En cualquier caso, las noticias sobre el mercado de vivienda no son claras. Por un lado, se dice que 1 de cada 5 viviendas se compra para alquilar. Pero eso no cuadra con los datos del INE sobre viviendas vendidas e hipotecas concedidas. El número de hipotecas es muy inferior al número de viviendas vendidas. Es decir, que muchas se compran sin financiación, o sea que se compran con ahorro acumulado ¿Los padres para los hijos? ¿O los ahorradores buscando un vehículo de inversión?

Con una demanda que va a la vivienda buscando alternativa de inversión, los precios crecen. Pero crecen selectivamente. Aún hay 300.000 viviendas en stock, fruto de la construcción desmesurada antes de 2010, que no tienen mercado. Y por otro lado la oferta de nueva vivienda sigue a un ritmo lento. Y es que las entidades financieras no están por la labor de financiar nada que huela a vivienda.

La vivienda era y cada vez será más un problema social. Ya hemos superado, creo, confundir la idea de “derecho a la vivienda” con “derecho a la propiedad de una vivienda”.

Cuando tanto se habla de “solidaridad intergeneracional” por el tema de las pensiones, a veces la olvidamos en el tema de la vivienda para los jóvenes. En las grandes ciudades, los alquileres suben. Es un círculo vicioso: se demandan viviendas en busca de rentabilidad, sube el precio, para mantener la rentabilidad suben los alquileres, y volvemos a la búsqueda de rentabilidad. Y que no se diga que el problema es el “alquiler turístico”. Ese es sin duda “un punto”, pero no “el punto”.

Con sueldos a la baja y precios al alza, los jóvenes tienen muy difícil poder adquirir una vivienda. Y a veces les es difícil hasta alquilarla, sobre todo si nos mantenemos en la idea de que no se debe dedicar a este concepto más del 30% de los ingresos líquidos. Ingresos por sueldo de los que muy pocos esperan un alza significativa en los próximos años.

Ya en 2013 decíamos que la situación era difícil… y sigue igual.

Una solución a este tema no se resuelve en el corto plazo, pero si se deben ir poniendo las vías para solventarlo. No se puede pensar que la solución sea que los hijos accedan a la propiedad solo cuando sus padres fallezcan. Hay que ir creciendo en modelos como el de Berlín, con viviendas con alquileres sociales. Promociones orientadas al alquiler, pero soportados con capitales o públicos o semipúblicos, y con alquileres ajustados a la capacidad adquisitiva que los sueldos plantean. Porque si esas soluciones no se empiezan a orquestar, luego no nos quejemos de 15-M (¡Que pronto hemos olvidado!) o de insolidaridad intergeneracional.

Y para cerrar, una frase de Joaquín Estefanía : “ La memoria económica en materia de crisis dura solo una generación, y luego se vuelven a cometer los mismos errores o a hinchar las mismas burbujas, aunque sea con productos más sofisticados”

¡¡¡¡Feliz descanso veraniego!!!!

 

Lecturas recomendadas:

Una salida para el stock de vivienda (I)

Una salida para el stock de vivienda (II)

Una salida para el stock de vivienda (III)

Hipotecas y mercado inmobiliario

La reversión a la tendencia

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