Deseamos que sean píldoras de vuestro interés, donde en ocasiones aporte conocimiento y valor entorno al sector económico financiero y empresarial, y en ocasiones, como en el día de hoy con el fantástico y conocido video simiocracia de Aleix Saló, nos permita destensar nuestro enfoque diario.

Para determinar estos indicadores, hemos de seguir una lógica, lógica que es común para la determinación de indicadores en cualquier área de la empresa.

En primer lugar, deberemos plantearnos cuales son las funciones relevantes del departamento, en este caso Tesorería, y que vamos a centrar en:

• El control de la posición de tesorería, los saldos, con una visión a futuro y de pasado
• El control de las financiaciones e inversiones
• Las relaciones con los bancos
• El control de los riesgos en divisas e intereses
• Otras implicaciones de carácter administrativo del departamento

Sobre esas funciones deberemos identificar y definir cuáles son los objetivos clave que queremos alcanzar, cómo vamos a evaluar el desempeño en esos objetivos y cuál es el valor del objetivo que deseamos alcanzar, para tomar medidas correctivas en el caso de que no se alcance. Y a partir de ahí hemos de contar con herramientas que nos permitan, con una técnica de drill-down, poder llegar al detalle, al dato básico desde el cual hemos construido el indicador de gestión. En unos casos será el dato cuenta-entidad-compañía, en otro tipo de financiación-entidad –compañía, u otro.

Si nos centramos en el primer grupo de funciones, nos aparecerían 3 objetivos a alcanzar:

1. Mantener los saldos bancarios de la compañía o grupo de empresas en el nivel deseado. Queremos que el saldo diario que se mantiene esté en un determinado rango, teniendo en cuenta que si malo es estar por debajo de los objetivos planteados, lo que implicaría falta de liquidez disponible, tampoco es bueno tener un exceso de fondos, pues son saldos ociosos. Por lo tanto hemos de fijar un rango de saldo que consideremos aceptable, entre M y N. Los saldos superiores a N implican mayor saldo del deseado y los saldos inferiores a M menor saldo del deseado. Cualquiera de esas situaciones exigirán medidas correctivas.

2. Los saldos diarios dan una visión necesaria, pero limitada. Un tesorero sabe que debe gestionar el futuro, pues las incidencias en tesorería no siempre pueden resolverse de hoy para hoy. Por lo tanto, debe controlar la tesorería en el inmediato futuro. ¿Y cuál es ese plazo? Depende mucho de cada entorno y negocio. En algunas compañías se gestiona un futuro a 15 días, en otras a 45 días y en otras a 90 días vista (hablar de plazos superiores implicaría hablar de presupuestos de tesorería, tema que dejamos para otra ocasión y que están más ligados a la gestión de dirección financiera que a la estricta tesorería que queremos plantear en esta entrada). Y disponer de esa evolución estimada de los saldos supone tener una previsión de tesorería, que incorpore cobros y pagos previstos en el plazo deseado. Habrá componentes de previsión (cobros y pagos comprometidos de clientes, proveedores, bancos, personal,..) y también de presupuesto (estimaciones sobre ventas y compras aún no realizadas). Y también ahí deberá decidirse cuáles son los niveles o rangos de tesorería (mínimos y máximos) que se consideran aceptables. Una situación no aceptable por falta de fondos exigiría medidas de búsqueda de financiación o de utilización de las líneas más allá de lo previsto. Una situación de excedente de fondos supondría tomar medidas para planificar la inversión de los excedentes temporales detectados u otra medida que evite la situación de saldo ocioso que se prevé. Si en el punto anterior la información se agrupaba a partir del concepto básico cuenta- entidad, aquí podremos hablar de un mix: banco en detalle-banco “global” , donde se incluyen aquellos pagos o cobros de los que no conocemos por qué entidad se canalizaran.

3. Si el indicador anterior se focaliza en el futuro inmediato, también debe de hacerse una análisis del pasado. Y este indicador se centraría en la evolución del cash flow, y las desviaciones sobre los presupuestos de tesorería de la compañía o grupo de compañías. Y deberemos definir cuál es el nivel de desviación (en valores relativos o absolutos) que consideramos significativo, y que exigiría un análisis detallado, y cuáles no son relevantes como para realizar un análisis más detallado y en su caso tomar medidas correctivas. Igualmente iríamos hacia el detalle para ver en qué concepto y en qué compañía se han producido las desviaciones significativas.

Vayamos al segundo grupo de funciones, el control de las financiaciones e inversiones. El tesorero tiene estas herramientas para cubrir posiciones deficitarias o rentabilizar posiciones excedentarias. Lo relevante es tanto el volumen contratado y disponible como los costes (o ingresos) asociados. Por lo tanto podemos plantear en este ámbito una serie de objetivos e indicadores.

Como no queremos alargarnos en exceso,  trataremos estos puntos y los que quedan en las siguientes entradas.

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Pero la cantidad nunca ha sido sinónimo de calidad. Y separar el grano de la paja, tener la información relevante para la gestión del negocio, requiere un esfuerzo adicional.

Ahí es donde aparecen las herramientas cuyo objetivo es la mejor explotación de la información: “Destilar” de enormes tanques de información la “esencia” de la información relevante; diferenciar lo importante de lo accesorio.

Y es ahí donde aparecen distintas aproximaciones. Y donde una de las herramientas más habituales es el EXCEL, el segundo mejor invento tecnológico del siglo XX (el primero fue el PC). Es frecuente ver, en la publicidad  que viaja por la red, propuestas de cursos, seminarios, sesiones de trabajo, talleres, encuentros y todo lo que se nos pueda ocurrir sobre cómo mejorar la gestión de nuestra información con  Excel. Recuerdo que un colega llamaba a esto la obtención de información “por tracción sanguínea”. Hojas y hojas donde se transcriben datos, con fórmulas y links diabólicos, que son mejoradas continuamente. Un esfuerzo meritorio. Práctico, flexible, de teórico fácil manejo.

Pero pensemos por un momento ¿Cuántas personas conocen la estructura de ese conglomerado de hojas y links? ¿Qué ocurriría si alguien, involuntariamente, cambiara un dato en una de las N hojas linkadas? ¿Qué ocurre si alguien introduce en una de las hojas una línea más, por ejemplo, una nueva línea de producto? ¿Cómo aseguramos que toda la información introducida está alineada en el tiempo, y que todos los datos responden al mismo momento de referencia o de cierre? ¿Qué ocurre si, quien ha creado las hojas, está enfermo o deja la compañía? La flexibilidad tiene un punto débil, y es que dificulta la definición de un modelo de empresa, de una modelización que, dentro de su relativa inflexibilidad, pueda ser definida, descrita (y escrita), estructurada y controlada en su evolución.

Y quien supera la etapa del Excel, llega a los sistemas de Business Intelligence (BI). Teóricamente se les considera sistemas más caros (hay que comprar licencias de software en el mercado) y más inflexibles. Pero ahí radica uno de sus puntos fuertes. Los BI obligan a una modelización del negocio. Y lo hacen desde su punto inicial, cuando debe definirse la metadata (todos los datos necesarios a explotar), y deben identificarse las métricas a analizar y las dimensiones a utilizar. Los primeros trabajos, antes de obtener una sola información, va a ser definir cada uno de los conceptos, la fuente de información y el momento de obtención. Con ello se obtendrá una información coherente, en concepto y tiempo, para toda la organización.

El concepto BI lo forman dos palabras: Business, se debe conocer la empresa para saber cuáles son la fuentes, los datos disponibles y las necesidades, e Intelligence, que tiene dos acepciones, información e inteligencia.

Muchas compañías han abordado el uso de los BI desde la vertiente de información. Es habitual oír comentarios acerca de que “la compañía, para agilizar la obtención de listados, ha instalado un BI”. Es sin duda es una buena opción. A partir de unos datos (métricas) coherentes en tiempo y concepto, los usuarios tiene una gran facilidad para obtener la información que desean, con las dimensiones que quieran, y en el formato que consideren más idóneo. Además, tienen facilidad de exportación (como no, a Excel) para reporting u otras necesidades.

Pero la explotación de la información pasada, ya sea vía Excel, ya sea con un BI, es como usar un GPS: simplemente te dicen dónde estás. Es muy importante, pero solo eso: donde estoy.

Y como dice el viejo proverbio: “Es difícil llegar cuando no se sabe donde se va”. Y donde ”se va” son los objetivos de la empresa . Y ahí es donde Intelligence se traduce como Inteligencia.

Hablábamos en otras entradas de información relevante y selectiva. Es ahí donde los BI muestran su real capacidad de ayudar en la toma de decisiones del negocio, cuando los utilizamos para saber no solo qué está pasando, sino también qué objetivos de la empresa se han cumplido, cuales se han desviado y en cuanto. Esos objetivos se concretan en unos elementos que son los KPI (Key Performances Indicators) o ICG (Indicadores Clave de Gestión). Y en este punto la necesidad de inteligencia es evidente.

Los KPI son un concepto muy anterior a Kaplan y su BSC. Su mérito es sin duda haber enfocado su definición desde una óptica global de negocio. Pero junto a los KPI globales, de Dirección General, están los de cada uno de los departamentos de la compañía. Es la visión clara de la pirámide de la información en la empresa, que nos permite ir desde una visión global hasta el origen detallado de la información, desde la identificación del objetivo no cumplido (a nivel general de Grupo o compañía, hasta el nivel departamental) hasta la información sobre las razones del incumplimiento. Y todo para poder tomar cuanto antes medidas correctivas.

Para centrar el tema, volveremos en próximas entradas a analizar KPI de diferentes departamentos. ¿Y por qué no hablaremos de los de Dirección General? Porque ésos son diferentes en cada compañía, y cada una debe identificar cuáles son sus claves de negocio y sus capacidades más relevantes. De hecho, solo con saber cuáles son los KPI de una empresa podemos identificar cómo esa empresa aborda el mercado y cuál es su filosofía de negocio para asegurar el éxito FUTURO.

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Hace unos días, Francisco Marín, como Presidente del Comité de Servicios a Asociados de EFPA-España, participo en una amplia entrevista en EXPANSION, que os acompañamos, donde se analizan en detalle estos temas.

El artículo completo se puede descargar haciendo click aquí

Y cuando se piensa, como en el artículo anterior, en la persona que va a comprarse una casa, que va a comprometer su ahorro futuro durante 25, 30 o 40 años, lo primero que se te viene a la cabeza es ¿Se lo ha pensado bien? O lo que es lo mismo ¿Lo ha planificado?

La planificación financiera personal es un concepto muy simple de exponer pero, como muchos, difícil de ejecutar, sobre todo porque es un proceso, no un evento. Básicamente, el financial planning consiste en analizar la situación actual de las finanzas  personales o familiares, y fijarse objetivos patrimoniales y personales. No es nada nuevo. Hace unos años, al principio de la crisis en 2008, una cadena de televisión emitió un programa “Las cuentas claras” donde se ayudaba  a familias a planificar su gasto y su ahorro. Creo que solo duró 8 programas y nunca tuvo altos niveles de audiencia. Al país le gustan más otras cosas.

Sin embargo, en Estados Unidos hay más de 75.000 financial planners, profesionales que prestan servicios de asesoramiento financiero, no solo desde el punto de vista de la inversión puntual del ahorro (¿Qué compro, Inditex o Telefónica?, ¿Qué es mejor, un depósito o un pagaré bancario?) sino desde la idea de la total planificación del ahorro y la inversión, con una visión a largo plazo. Y la idea final, y una de las principales es: ¿Qué jubilación quiero tener y cómo voy a cubrirla?

La planificación financiera personal cubre la gestión del patrimonio tanto desde su vertiente activa (inversión mobiliaria e inmobiliaria,…) como pasiva (créditos, hipotecas,…) y de servicios (comisiones bancarias, de tarjetas, seguros…).

La planificación es un círculo virtuoso que pretende, con una visión global , analizar:

1. Cual es la capacidad de ahorro actual y futura, es decir, ingresos actuales y previstos y el nivel de gasto actual y previsto (porque llegan hijos; se espera un niño y la mujer no trabaja; los sueldos crecen y los gastos también crecen y además cambian,..)
2. Como se puede mejorar esa capacidad de ahorro, ya sea vía mayor ingreso o vía menor gasto.
3. Cuales son los objetivos patrimoniales futuros: Una segunda residencia, la universidad de los hijos, cambio de coche cada 4 años; viajes anuales de vacaciones, dar una entrada para el piso de los hijos… o acabar con las deudas atrasadas y poder ponerse al día y pensar luego en ahorro.
4. Posibles ingresos futuros extraordinarios: herencias; los hijos trabajan y aportan algo de dinero a casa…
5. Puntos de riesgo en cuanto a ingresos: qué “caja de resistencia” quiero/puedo tener para casos de paro, enfermedad,…
6. Qué ahorro habré acumulado para mi jubilación, para completar la pensión del Estado.
7. Y ese ahorro ¿Cómo lo gestiono? Porque no es lo mismo en lo que se invierte a los 35 años, que a los 60.

Alguien pensará que la planificación financiera solo sirve para momentos económicos buenos. Pero solo con hacer el punto 1 y 2, como mínimo, ya se puede ser consciente de en qué se gasta, y por lo tanto tomar medidas para intentar controlar ese gasto en lo que sea innecesario.

En USA es normal que la gente planifique sus finanzas personales. Si un joven acude a una buena universidad, cuando la acaba suele estar empeñado hasta las cejas. Y aspira a quitarse esa deuda para poder comprarse un coche y, por qué no, una casa. El seguro médico se lo paga cada ciudadano, así como la jubilación. Lo que uno no haya ahorrado no se lo va a encontrar. Quizás el problema en España es que esos dos conceptos siempre los hemos percibido como “gratis”, y en todo caso nos dedicamos a criticarlo cuando no llega a cumplir nuestra expectativa  de servicio (sanidad) o de importe (pensión de jubilación).

Hace 5 años había 3 cotizantes por cada pensión a pagar; dentro de 20 años habrá 1 cotizante por cada 3 jubilados ¿De dónde vendrá el dinero de las pensiones? ¿Del cielo o de Europa, por aquello de las estrellas en la bandera? ¿Nos iremos otra vez a pactar a Toledo para lo que deberá ser una nueva “multiplicación de los panes y los peces”? No pensar en ahorrar para completar la futura jubilación, en el entorno actual de España, es cuando menos, arriesgado.

Se debe analizar como canalizar el ahorro. Y si alguien quiere focalizar su ahorro futuro en la vivienda, adelante. Pero planificando la capacidad de ahorro, que está definida por los ingresos esperados y los niveles de gasto que se quieren mantener, según los objetivos y las necesidades personales y familiares. Y al final se podrá encontrar con un activo en propiedad, que si es necesario podrá liquidar o ser fuente de renta.

La planificación financiera no es complicada. Es un Excell. Pero que exige saber, ya solo del año pasado, qué ingresos se tuvieron (ahora es fácil, en época de la declaración del IRPF), en qué se gastó el dinero y cuánto se pudo ahorrar, incluyendo el ahorro forzoso exigido por el pago de la hipoteca. Y a partir de ahí, plantearse los escenarios futuros (por ejemplo, ahora la Universidad de los hijos será más cara y eso hay que preverlo y planificarlo).

Y si no se ve claro, buscar al experto. Si uno está enfermo ¿Se automedica? No, va al médico. Si tiene un problema legal ¿Busca la solución en internet? No, va a un abogado. Si quiere planificar su ahorro y conducir su inversión ¿recurre a un comentario del periódico o al consejo de un vecino de escalera? ¿O debe ir a buscar un planificador financiero con experiencia?

Por lo menos en España tenemos una asociación de expertos acreditados. Solo dejo la web www.efpa.es . Y que sea útil a quien la use.

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Analicemos cual puede ser el planteamiento del particular que quiere adquirir una vivienda:

Hemos de ser conscientes de que los compradores habituales de vivienda, para su uso personal, se han encontrado en el centro de una más de las tormentas perfectas que tenemos en estos tiempos. A fin de cuenta, se ha intentado resolver una necesidad personal, a través de una inversión con un fuerte apalancamiento. Necesito una vivienda para tener mi vida independiente o de familia, y para cubrir esa necesidad realizo una inversión con un alto apalancamiento, el 100% o más. A nadie se le ocurriría comprometerse a invertir  1.000 € al mes, durante 30 años, en acciones de Inditex o Telefónica, para luego quejarse de que las acciones bajan. Ya no digamos a invertir con un préstamo a devolver en 30 años, a razón de mil euros al mes. Y eso que las acciones, al menos, tienen liquidez.

Además, esos tres puntos solo pueden a medio plazo ser el detonante de una situación difícil, casi la crónica de una muerte anunciada.

-Si cambia la necesidad personal (mi empresa me envía a otro país o se deslocaliza; cambia mi situación de pareja,…) tengo en las manos un activo de baja liquidez, aunque con alguna rentabilidad (siempre lo puedo alquilar, y volvemos al inicio).

- En la inversión en vivienda se ha visto por fin, que como cualquier inversión, está sujeta a altibajos y el precio del activo puede bajar, por lo que si se intenta liquidar, y encuentro un comprador, el precio puede ser inferior al de la inversión inicial, con la consiguiente pérdida.

- Al actuar con un alto apalancamiento, se ha comprometido una parte (más o menos relevante) del ahorro del comprador de los próximos 25 o 30 años. Y si se produce en ese larguísimo período una situación que no permite hacer frente a los pagos, la situación crítica es inevitable.

No hay duda que el bajo nivel de formación financiera en este país, y las tradiciones culturales sobre la propiedad (“soy lo que tengo” “ que le pueda dejar algo a mis herederos”), han ayudado también a generar la crisis que muchas familias tienen en este momento. Hacer una planificación financiera familiar a largo plazo es algo que no pasa por la mente de muchos españoles. Planificar recursos financieros a 25-30 años es muy difícil. Y la cultura del alquiler está todavía por desarrollar. Un comprador de vivienda (“yo no tiro dinero en el alquiler”) no es consciente no solo del dinero que “tirará en intereses”, sino de los gastos adicionales que la propiedad comporta (desde el IBI, hasta los seguros de la vivienda, reparaciones, los gastos de comunidad), porque ser propietario no es gratuito. Y un 24% de las comunidades de propietarios en España tienen problema de cobro de las cuotas de sus gastos.

Mucha gente no se ha dado cuenta de que la compra de una vivienda supone un compromiso de ahorro forzoso a largo plazo. Y que la economía básica dice que la renta de una persona se dedica a consumo y ahorro. Pero si ese ahorro se convierte en “ahorro forzoso” porque hay que cumplir un compromiso con un tercero, por ejemplo un préstamo hipotecario, si baja la renta (desempleo de un miembro de la familia, reducción de sueldo, hasta la planificación del embarazo de la pareja,..) solo queda reducir el consumo. Y esa reducción no es inflexible a la baja ni puede llegar a 0.

Por eso es necesario un cambio de mentalidad. Aumentar la práctica de alquilar y la diferencia entre un teórica hipoteca y el alquiler que se paga, ahorrarlo. Y con eso montar una base mínima que reduzca el apalancamiento necesario y, con ello, el riesgo a no poder hacer frente a la deuda contraída, cuando se esté en condiciones económicas, personales y laborales, de comprar una vivienda.

Y en ese momento, cuando la compra se haga para “consumo propio”, el factor precio se verá afectado por condiciones personales de más difícil valoración económica, desde ubicación, amplitud, distribución, entorno personal o familiar,… No se pretende hacer un negocio u obtener una renta, solo disfrutar de la vida personal. Y eso, va más allá de la pura (y fría) racionalidad financiera. Lo peor que puede pasar es que la decisión se convierta en una irracionalidad financiera, y antes ya hemos hablado de esos riesgos.

Pero todo esto liga más con conceptos de planificación financiera personal y  lo dejamos para otra entrada.

Con muchos inversores en activos inmobiliarios no acabaremos con el problema, pero como mínimo ayudarían a eliminar parte del stock que nos acogota.

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A finales de los años 80 del pasado siglo, una gran Caja de ahorros (ahora ya un banco) decidió liquidar el stock de locales y viviendas que acumulaba de la crisis anterior (1982-1985). Su solución fue organizar subastas: el cliente debía pagar un 10% del importe, y el resto se financiaba con un préstamo personal a 12 años, al final de los cuales se realizaba la venta efectiva, es decir, se acordaba una opción de venta en firme. Muchos inversores entraron en el juego. Con los alquileres obtenidos pagaban la totalidad o una parte del préstamo. Con sus ahorros personales, si hacía falta, cubrían el resto de las cuotas mensuales, y al final, eran propietarios  de un inmueble a un precio fijado 12 años atrás. Eran personas de mediana edad que al principio del 2000, ya más cerca su jubilación, y al acabar el pago del préstamo, se encontraban con una fuente de renta adicional. O sea, que de novedoso, nada.

Pero ¿qué elementos han de tenerse en cuenta en esta inversión, vista como una forma de canalizar el ahorro?

RENTABILIDAD: Si establecemos en precio del activo con base a su rentabilidad esperada, hemos marcado a priori qué se va a obtener de la inversión realizada.

FISCALIDAD: la fiscalidad en el alquiler de vivienda es favorable y debería serlo más. Hoy, quién arrienda una vivienda tiene exento de impuestos el 60% de los ingresos netos. Y si el alquiler se hace a una persona menor de 30 años, con ciertos ingresos, la reducción es del 100%. Pues bien, que se generalice esa reducción al 100% para cualquier tipo de arrendamiento de vivienda. Que se fomenten sociedades de inversión inmobiliaria, que compren los pisos por primera vez y sin que puedan proceder de los accionistas, obligadas a tener los pisos en alquiler, con un tipo impositivo suficientemente atractivo como para que animen a la inversión. O lo que es lo mismo, que se incentive la compra para el inversor como se incentiva para el futuro propietario-ocupante. Y que se tengan también en cuenta ventajas fiscales para la inversión, para alquiler, de locales comerciales o industriales.

LIQUIDEZ: Ciertamente, una vivienda o local es ilíquido. Pero no mucho más que un fondo de pensiones.  Algunas personas están ya materializando una parte de sus inversiones en vivienda, pues ese alquiler formará parte de su renta tras la jubilación. Y hablamos de inversiones a largo plazo, y no especulativas (esos tiempos ya pasaron).

RIESGO EN EL VALOR: Efectivamente, hay un riesgo de baja en el valor del activo. Pero no es muy diferente a la baja de valor de un fondo de pensiones que esté invertido en bolsa. Además, si la compra se ha hecho con la idea de rentabilidad esperada, a este tipo de inversor lo que le preocupa no es lo que vale la vivienda, sino la rentabilidad de la inversión. Lo que preocupa es que pague el arrendatario, o que el inmueble esté ocupado. Porque es fuente de renta, no objeto de compraventa. Lógicamente, como un título de renta fija antes de vencimiento, si hay que venderlo en un momento determinado, el precio podría ser inferior al de compra.

RIESGO DE OCUPACIÓN: Ciertamente hay un riesgo de que la vivienda quede desocupada,  con lo que no se puede percibir la renta, con un impacto directo sobre la rentabilidad obtenida. Y ahí entra la habilidad del inversor. Ubicación, rentabilidad esperada que haga atractivo el precio de alquiler,… a fin de cuentas calidad del activo en que se invierte.

RIESGO DE COBRO: Uno de los problemas más graves que hay en España es la poca seguridad de cobro de los arrendamientos. Y éste, por raro que parezca, es el mayor de los problemas en este tipo de inversión. No hay seguridad jurídica suficiente que garantice que si un inquilino no paga se le pueda desahuciar en un plazo razonable (en algunos juzgados de Cataluña es habitual el plazo de 13 meses entre la presentación de la demanda, cuando el inquilino ya lleva 3 meses sin pagar, y la ejecución del desahucio) o de que se puedan recuperar daños producidos en la vivienda por el ocupante.

¿Y qué se puede hacer con la demanda habitual, la de no-inversores, la de los ciudadanos normales que solo piensan en la vivienda como algo a tener en propiedad?

Vamos a dejarlo aquí por no alargarnos, y concluimos el próximo día.

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De entrada, a lo único a lo que se puede dar salida es a lo que puede tener utilidad, es decir, a la vivienda disponible, y no a terrenos o campos agrícolas “con muchas posibilidades” en otra coyuntura, no hoy, ni a segundas residencias en la costa, de alto valor de disfrute para el propietario, pero con un valor como activo discutible.

Hay unos puntos que podemos asumir de entrada. Hoy en España no hay “precio” para el stock de vivienda. Hay mercado, definido como lugar donde se encuentran oferentes y demandantes, pero no hay precio, porque lo que unos ofrecen parece muy caro a los que demandan, y viceversa. Y el precio es donde coinciden la oferta y la demanda. Y las noticias que auguran que los precio seguirán bajando hasta finales de 2013, lo único que hacen es animar a los demandantes a reducir sus precios ofrecidos. Y eso solo genera más desencuentro.

¿Hay demanda de vivienda en España? Claro que la hay. Jóvenes que siguen viviendo en casa de sus padres (el 70% de los jóvenes de hasta 33 años en España siguen viviendo en casa de sus padres, según el profesor Antón Costas, más que en Nigeria); parejas que querrían tener su propio espacio; “singles” resultado de rupturas matrimoniales,… Son los mismos que se utilizaron en su momento para calcular que en España había una desaforada necesidad de viviendas. Y siguen estando ahí. ¿Y  no hay compras solo porque no hay acuerdo en el precio? NO, claramente lo que falta es financiación. Las entidades financieras no tienen capacidad para cambiar un préstamo a 35 años a un promotor, por un préstamo a 35 años a un particular. Necesitan el dinero YA, porque nadie les refinancia a ellos sus préstamos. Y si a eso añadimos los parámetros que se incorporan en los cálculos de gestión de riesgo, ningún cliente es potencialmente seguro. Porque es cierto que es muy difícil hacer un plan financiero de una familia, ASEGURANDO que durante los próximos 35 años va a tener unos ingresos regulares que le permitirán ahorrar la cuota de la hipoteca de la vivienda que han comprado. Otra cosa es que en España no hayamos entendido bien el art 47 de la Constitución, que habla del “derecho a DISFRUTAR de una vivienda digna”, y que hayamos confundido DISFRUTAR  con SER PROPIETARIO de una vivienda.

Hay que cambiar dos paradigmas en este país: el del precio de la vivienda y el de la propiedad de la vivienda.

El precio de la vivienda se establecía, en los momentos gloriosos, como una mera adición de costes. Al precio del suelo, se añadía el coste de construcción, el coste de los impuestos (estatales, autonómicos, comarcales, locales y alguno más que se pudiera apuntar, como las Cámaras de Comercio), los costes de los supervisores técnicos y el margen de beneficio del empresario. El precio lo marcaba la oferta, porque la demanda tenía el deseo y los medios para absorber esa oferta. Y cualquier promotor, una vez empezada una promoción, para asegurarse el trabajo en el futuro, compraba más terreno. Era su materia prima. Y como había liquidez, el precio del suelo crecía y crecía, y por adición de costes, crecía el precio de la vivienda ofrecida. Por cierto, según las estadísticas del Ministerio de Fomento, los costes de construcción no han empezado a descender hasta JULIO DE 2011. ¿Crisis con precios crecientes? Ahí dejamos el dato.

¿Hay un precio objetivo para una vivienda o local comercial? Pues podría ser el precio de la renta que podría obtenerse con ese activo. Si una vivienda da una renta por alquiler de 500 € netos mensuales, o sea 6.000 € al año, ese activo tendría un valor, con una rentabilidad bruta esperada del 4%, de 150.000 €. Hemos pasado de la valoración del activo a partir de  los costes y beneficios incorporados, a hacerlo desde la renta que efectivamente puede dar, y de la expectativa de rentabilidad que esperaría un inversor. Varios expertos en el tema llevan ya años proponiendo esta idea, y aquí la recojo.

¿Y por qué hablamos de rentabilidad? Porque hablamos de inversión. Hemos de tener claro que la vivienda es una inversión. Y la inversión ha de ser igual al ahorro. Y si yo quiero invertir y no tengo el ahorro suficiente, he de pedirle a un tercero que me deje parte de sus ahorros, con el compromiso de devolvérselo en el futuro. Y eso han hecho los españoles que han querido acceder a la propiedad de una vivienda. Pedir el ahorro de terceros y comprometerse a devolverlo en los próximos 25 o 30 años (o más) poniendo como garantía su persona, la vivienda que compraban, y si hacía falta el patrimonio de terceros, los avalistas. ¿Cuál era la seguridad de poder cumplir ese compromiso? Mirando las series históricas, en un mar de liquidez y en plena fiesta, pocos nos dimos cuenta de que “nos estábamos comiendo” el ahorro de una generación. A mí también me han llamado “agorero y revientafiestas”. Y cuando llegó el “cisne negro” todo es llanto y crujir de dientes.

Y al famoso argumento de “alquilar es tirar el dinero” nadie entendía que respondieras “y pagar los intereses de la hipoteca ¿no es tirar el dinero?”. Además, fiscalmente se animó, y se sigue animando, la compra de vivienda. Y eso es querer dar las mismas soluciones a problemas distintos.

NO HAY CREDITO. Y eso hace que las operaciones de préstamos hipotecarios que se cierran lleven 22 meses cayendo. Quien no tiene ahorro tiene casi vetado el acceso al mercado. Pues bien, si necesitamos ahorro, digámosle a quien lo tiene, al que ya lo tiene y lo quiere invertir, que dedique una parte a inversión inmobiliaria. ¿Una locura?

Como nos estamos alargando mucho, lo dejamos para la próxima entrada.

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Todo el país está inmerso en un esfuerzo, impuesto que no voluntario, por intentar sacar el carro del barrizal. Todos, con mayor o menor gusto, aceptamos que la reducción del gasto público es una necesidad. Y todos aceptamos que primero hay que salvar al sector financiero con la esperanza de que nos devuelvan el favor y algún día vuelva el crédito. Y soportamos con resignación, y con algunas dosis de cabreo, que los mismos servicios por los que antes pagábamos 1 ahora paguemos 4, sin que nada haya cambiado o mejorado. Y si no, miremos algo tan simple como los gastos de mantenimiento de cuenta de algunas ex – cajas, o las comisiones de algunas operaciones, o en el caso de las empresas, de las comisiones de estudio de financiaciones (o antes no se las estudiaban, o a los que las estudian les han subido el sueldo un montón). Todo sea porque la banca vuelva a tener la solidez que antes (¿?) tuvo.

Con todo ese esfuerzo, cabría pedir que si algo está en su mano, lo faciliten. Pero no. En medio de todo esta vorágine (por no decir “merienda de negros”, que es políticamente incorrecto), ves operaciones que en nada ayuda al lavado de imagen de las entidades.

Noticia del periódico de hoy. Una de las grandes entidades española, “el gran azul”, va a vender una parte de su cartera  de préstamos impagados (1.500 millones  ya provisionados casi en su totalidad, es decir con la pérdida ya asumida) a los que se definen como “fondos oportunistas o fondos buitre”. Financieramente, nada que objetar. Es una manera de eliminar activos como otra cualquiera. En este caso, no se han dado datos sobre el precio de la transacción.

Pero el otro gran banco, “el gran rojo”, (parece que España siempre será un tema de rojos y azules) ha hecho hace menos de 1 mes dos operaciones similares. Y de estas se conocen los precios. En un primer acuerdo, 1.000 millones fueron vendidos con un descuento de entre el 95 y el 97%, es decir, se vendió por entre 30 y 50 millones de euros. En otra tacada, ha vendido 450 millones de créditos de mejor calidad con un descuento del 68%. Otra vez, financieramente nada que objetar.

Pero hay más criterios que los meramente financieros.

Imaginemos una noticia: “El banco ROJO ofrece a determinados clientes una quita en sus préstamos del 60%”. Y como coletilla el típico comentario de relaciones públicas: “ Estamos comprometidos con la recuperación económica y con las dificultades financieras de alguno e nuestros clientes”. No digamos nada si la quita es del 90%. Les harían “la ola”. Sería un soplo de confianza. Mucha gente pensaría que la banca empieza a hacer algo por el país, aparte de quejarse y dar zancadillas para ser el primero en llegar a las ayudas.

Pero eso es lo que han hecho, hacer quitas entre el 68 % y el 97%, pero no con sus deudores, sino con  fondos buitre. Y encima con el aplauso de los mercados, por su política de “limpieza y saneamiento del balance”.

Pero las cosas no se hacen así porque sí. Y si preguntas a un banquero (que no a un bancario) te dice que “si le hiciéramos esa quita a alguno de nuestros clientes, animaríamos a otros a no pagar para esperar otra quita”. ¡Pobre banquero, que trabaja en un país de inmorales que solo piensan en cómo no pagar! Con esa mentalidad, tardará en apreciar a su alrededor “crédito solvente”.

Claro que también cabe pensar por qué no ha sido el Estado el que ha comprado esa deuda al 3%, para luego recuperar un 25% del importe reconduciendo esos préstamos a operaciones a 10 años, cuyo cobro puede hacerse hasta vía devoluciones de IRPF. Negocio redondo: Pagar 3 y recuperar 25 más intereses. Todos contentos y hasta vendes “ayuda social”. Pero parece que no está el Estado para estos temas.

Pero nos queda una segunda derivada de todo esto. ¿Y qué van a hacer estos fondos con estos préstamos? Lógicamente, querer recuperar la inversión, revendiéndo estos préstamos en pequeños bloques a otras compañías que si se dedican al recobro de morosos. Y que lógicamente, van a intentar recuperar no lo que costó inicialmente, sino el 100%, que ahí está el negocio. Si por préstamos por un importe de 100 pagaron 7 y recuperan solo 10, la rentabilidad sigue siendo del 40%, aunque no se cobren los otros 90.

¿Y cómo van a actuar estas pequeñas compañías? Pues quizás, no como buitres, sino como lobos. Y el buitre come carne muerta, pero el lobo come carne viva. Y quizás aparezcan esas compañías, de dudosa ética en el proceso de recobro, con señores disfrazados, llamadas a medianoche o visitas a vecinos del deudor.

Y claro, ahí la entidad que originalmente tenía el crédito aducirá que ya no tiene ninguna responsabilidad. Y sus Códigos de Responsabilidad Corporativa quedan perfectamente cumplimentados. Y esto  ya no es aceptable. Igual que un fabricante en un país del tercer mundo debe asegurar que sus subcontratistas cumplen las normas laborales, sociales y de medio ambiente, las entidades deberían asegurar que sus derechos de crédito no van a ir a parar a manos con poca ética.

Y es que una cosa son las limpiezas de balance y otra las limpiezas de conciencia.

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